مقالات

خانه مقالات
1 ماه پیش نویسنده : مدیر محتوا

اگر شما هم از جمله افرادی هستید که به دنبال رهن و اجاره خانه می باشید توصیه میکنم حتما این مقاله را تا انتها مطالعه کنید . سایت بااملاک سعی بر آن دارد اطلاعاتی کامل و جامع در رابطه با تمامی نکات مهم مرتبط با موضوع رهن و اجاره مانند : انواع رهن و اجاره ، تفاوت ، مزایا و معایب رهن و اجاره ، قوانین فسخ قرارداد، قانون بازپس گیری پول پیش، نحوه محاسبه کمسیون املاک ، نحوه تبدیل رهن و اجاره و یا اینکه رهن بهتر است یا اجاره و هرآنچه که باید در رابطه با رهن و اجاره بدانید در اختیار شما همراهان عزیز قراردهد. همان طور که میدانید موضوع خرید و فروش یا رهن و اجاره مسکن یکی از مهم ترین دغدغه های مطرح شده در چند سال گذشته می باشد. با توجه به اوضاع گرانی و بی ارزش شدن پول رایج در کشور ایران، خرید خانه و صاحب خانه شدن تبدیل به یک هدف بلند مدت در زندگی برخی از افراد شده و در حال حاضر از مهم‌ترین معضلات و مشکلات جوانان بشمار می‌رود و بدیهی است که با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور ملک و ثابت ماندن درآمدها، موضوعاتی همچون رهن و اجاره نسبت به قبل جایگاه ویژه‌ای پیدا کرده‌اند.اجاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، چیزی را به فرد دادن می‌باشد. در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر می‌دهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجرِ گویند.بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می‌باشد.

انواع مختلف رهن و اجاره ملک

  • نوع اول : اجاره ملک بدون پرداخت ودیعه یا پول پیش به موجر(صاحب ملک) است . در این روش مستاجر مبلغی را ماهیانه بعنوان اجاره پرداخت میکند و چون پول پیش پرداخت نکرده اجاره بیشتری پرداخت میکند. در واقع این روش بیشتر در کسب و کار ها مطرح می شود و معمولا کسانی از این روش استقبال می نمایند که می توانند با پول رهن کار کرده و مبلغ بیشتری از سود بانکی درآمد داشته باشند. به همین علت در این روش بدون پرداخت هیچ گونه مبلغی به عنوان پول پیش ، شما می توانید مکان مورد نظر خود را اجاره نمایید.
  • نوع دوم : رهن کامل ملک می باشد. در این روش مستاجر مبلغی را بعنوان پول رهن کامل به موجر پرداخت کرده و نیازی نمی باشد که ماهیانه مبلغی را تحت عنوان اجاره پرداخت کند. اگر شما می خواهید از بایت پرداخت کرایه خیالی راحت داشته باشید و دیگر نگران پرداخت کرایه ماهانه نباشید می توانید به رهن کامل فکر کنید .لازم به ذکر است که مبلغ پول پیش پرداختی تا پایان قرارداد نزد صاحب ملک باقی می ماند و موجر موظف است در پایان قرارداد مبلغ را بطور کامل به مستاجر بازگرداند. در واقع رهن کامل شبیه این است که پولتان را در بانک سرمایه‌گذاری کنید و سودِ پولتان را به موجر بدهید. با این تفاوت که تا پایان قرارداد حق دست زدن به اصل پولتان را ندارید.
  • نوع سوم : در روش سوم رهن و اجاره ملک بصورت همزمان اتفاق می افتد که متداول ترین نوع اجاره می باشد . به این ترتیب مستاجر مبلغی را تحت عنوان پول پیش می پردازد و چون از مبلغ رهن کامل کمتر می باشد اختلاف این دو مقدار بصورت اجاره ماهیانه پرداخت می شود. از مزایای این روش، امکان تبدیل رهن و اجاره است که باعث شده برای اکثریت افراد مناسب باشد. در این روش، فرد به هیچ وجه مالک واحد مسکونی نمی‌شود، فقط از آن در مدت معلوم که اصولاً یک سال است، استفاده می‌کند. در رهن کامل نیز پول پیش پرداختی تا پایان قرارداد نزد صاحب ملک می ماند و در پایان قرارداد بصورت کامل به مستاجر باز گردانده می شود.
    • مزایای اجاره واحد مسکونی

      • پرداخت ماه‌به‌ماه اجاره و در اختیار داشتن یک اهرم فشار علیه موجر. یعنی اگر موجر یا همان صاحب خانه کارهای مربوط به منزل را انجام ندهد و از انجام وظایفش سر باز زند، مستاجر می تواند با عدم پرداخت اجاره بها، وی را تحت فشار قرار دهد.
      • مورد بعدی که از مزیت های اجاره کردن خانه محسوب می شود آن است که پرداخت اجاره به صورت ماهانه است و نیازی نیست فرد مستاجر هزینه را کامل و به صورت یکجا به موجر بپردازد. این مورد برای برخی از خانواده‌ها مهم‌ترین مزیت رو آوردن به واحد مسکونی استیجاری است.
      • مستاجر می تواند مبلغی را که میخواهد تحت عنوان پول رهن کامل در اختیار موجر قرار دهد در کسب و کار یا محلی دیگر سرمایه گذاری کرده که به این واسطه نه تنها ارزش پولش کاهش نمی یابد بلکه پس از مدت زمانی افزایش ارزش هم خواهید داشت.

      معایب اجاره واحد مسکونی

      • عدم بازپرداخت مبلغ اجاره به مستأجر پس از اتمام دوران قرارداد که این بدترین اشکال و عیب اجاره‌نشینی است.
      • در این روش مستأجر هرماه برای پرداخت اجاره‌بها تحت‌فشار قرار میگیرد و اگر یک یا چند ماه آن را به دلایلی پرداخت نکند موجر می‌تواند برای تخلیه ملک توسط مستأجر اقدام کند.
      • از مهم ترین معایب اجاره خانه بدون پرداخت ودیعه این است که اگر مستاجر نتواند مبلغ اجاره را پرداخت نماید امکان تبدیل رهن به اجاره برای برداشت بدهی نخواهد بود.

      مزایای رهن واحد مسکونی

      • عدم نیاز به پرداخت منظم اجاره ماهیانه یکی از بزرگ‌ترین مزایای رهن خانه است (که شاید در برخی ماه‌ها پرداخت آن برایتان دشوار باشد).
      • برگشت کامل مبلغ رهن به مستاجر ، پس از اتمام مدت زمان قرارداد.
      • در صورتی که موجر هنگام اتمام قرارداد قادر به تسویه آنی مبلغ مورد رهن نباشد، اگر مستاجر تمایل داشته باشید می‌توانید در واحد مسکونی مورد نظر بمانید و قرارداد را تمدید کند و نکته مهم این است که برای مشخص کردن میزان رهن و اجاره دستش بازتر خواهد بود.

      معایب رهن واحد مسکونی

      • در بسیاری از مواقع مبلغ درخواستی مالکان برای رهن کامل بسیار بالا و غیر منطقی است که باعث محدودیت در انتخاب خانه مدنظر شده و موجب می‌شود مستاجران قید رهن کامل را بزنند.
      • یکی از مشکلات رهن کامل خانه اینجاست که در بسیاری از اوقات مالکان تمایلی ندارند خانه هایشان را رهن کامل بدهند و اکثر واحد های مسکونی به صورت اجاره یا رهن و اجاره در دسترس است.
      • در بسیاری از موارد شاهد تحت فشار قرار گرفتن مستاجر بابت تهیه پول رهن واحد مسکونی بوده ایم که از معایب مهمی می باشد.
      • امکان سوء استفاده موجر در زمان بازپرداخت پول رهن دریافتی به مستاجر وجود دارد که همین مساله باعث ایجاد مشکلاتی برای مستاجر می شود.
      • تفاوت قیمت رهن و اجاره آپارتمان

        برای اینکه متوجه تفاوت قیمت رهن و اجاره بشوید باید قیمت رهن آپارتمان و اجاره آپارتمان و موارد بسیار دیگری مانند منطقه و محله‌ای که واحد مسکونی در آن واقع شده است، متراژ واحد، چند سال ساخت بودن‌آن، امکانات واحد و عواملی از این دست را با یکدیگر مقایسه کنید.

        بهتر است که بدانید که قیمت رهن کامل یک خانه معمولا مبلغی بین یک پنجم یا یک ششم کل قیمت آپارتمان است. اگر آپارتمان نوساز باشد، ممکن است مبلغ رهن برابر با یک چهارم قیمت خانه تخمین زده شود. اما اگر واحد مسکونی قدیمی‌ساز است، معمولاً میزان یک ششم قیمت خانه برای رهن آن در نظر گرفته می‌شود. بدون شک است که یک آپارتمان ۱۵۰ متری در بالای شهر که نوساز نیز هست، مبلغ رهن و اجاره به مراتب بالاتری نسبت به یک واحد مسکونی، با همین متراژ در مناطق پایین‌تر شهر دارد. اگر عمر واحد بیشتر باشد، این اختلاف فاحش‌تر نیز خواهد شد.

        البته بدیهی است که مشاورین املاک و بنگاه ها برای محاسبه قیمت دقیق‌تر رهن از پارامترهای دیگری نیز بهره می‌جویند که در کنار فاکتورهای بازار، موقعیت و تمایلات ملاک و مستاجر را نیز در بر می‌گیرد. طبعا واحدهای مسکونی لوکس تر از ارزش بالاتری برخوردار هستند و واحدهای مسکونی ساده‌تری نظیر خوابگاه‌های دانشجویی، به قیمت‌های به نسبت پایین‌تری معامله می‌شوند.

        رهن کامل بکنیم یا نه ؟

        اگر نمی‌خواهید استرس پرداخت اجاره‌بهای ماهانه را داشته باشید بهتر است که سراغ رهن کامل بروید. هرچند که اگر فقط بخواهید گزینه‌های رهن کامل را مد نظر قرار دهید به خاطر مبلغ بالای بعضی از آن‌ها انتخاب‌هایتان محدود شده و شاید موردهای چندان خوبی نصیبتان نشود. البته این موضوع به وضع بازار مسکن هم بستگی دارد.

        در مورد قیمت رهن کامل هم این نکته را فراموش نکنید که گرچه برای آن عرف وجود دارد، اما اصرار نداشته باشید که حتما به قیمت عرف بازار خانه‌ای را رهن کامل کنید. گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه‌ عرف بازار کم نشود.

        در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه جوری است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.

        محاسبه کمسیون املاکین در قراردادهای رهن واجاره

        مشاورین املاک ، مبالغی را به‌عنوان حق بنگاه یا حق کمیسیون در ازای عقد قرارداد دریافت می‌کنند. مبلغ حق کمیسیون بر اساس صنف مشاورین املاک هر شهر تعیین می‌شود و این مبلغ را طرفین معامله پرداخت می‌کنند؛ به این معنا که موجر در ازای رهن و اجاره ملک و مستاجر در ازای خدماتی که مشاور املاک به او ارائه کرده (خدماتی از قبیل معرفی خانه‌های مختلف و …) حق‌الزحمه‌ای را به مشاورین املاک می‌پردازد.

        حق کمیسیون به ازای اجاره ملک برابر با یک‌چهارم یا ۲۵% درصد مبلغ اجاره یک ماه بعلاوه ۹% درصد مالیات بر ارزش‌افزوده است. ملک موردنظر چه به‌صورت رهن کامل چه به‌صورت رهن و اجاره باشد، مشاور املاک باید ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کرده و یک‌چهارم آن را به‌عنوان حق کمیسیون در نظر بگیرد. شما هم میتوانید حق کمسیون مشاورین املاک را در رهن و اجاره یا خرید و فروش ملک مورد نظر خود رابه راحتی در سایت بااملاک محاسبه کنید.

        نحوه تبدیل رهن به اجاره:

        همین‌طور اگر ملکی 5۰ میلیون تومان رهن کامل باشد به ازای هر ۱ میلیون تومان مبلغ رهن ۳۰ هزار تومان اجاره ماهیانه در نظر گرفته می‌شود؛ بنابراین اجاره ماهیانه 50 میلیون تومان معادل 1500 هزار تومان و با احتساب ۹% درصد مالیات بر ارزش‌افزوده طرفین معامله باید جمعاً مبلغ 408,750 هزار تومان را بپردازند.

        اهمیت نوشتن قرارداد رهن و اجاره و نکات ضروری مرتبط با آن

        آگاهی از اصول اولیه قانون در معاملات رهن و اجاره ملک برای مستاجران و موجران حائز اهمیت می باشد.مهم‌ترین و حیاتی‌ترین عمل در رهن و اجاره کردن واحد مسکونی، بستن قرارداد اجاره بین طرفین است. این قرارداد باید به‌ صورت قانونی بین طرفین انجام شود. متأسفانه بسیاری از افراد هنگام رهن یا اجاره این عمل را بی‌اهمیت تلقی می‌کنند و به فرد مقابل خود به ‌صورت کامل اعتماد می‌کنند و همین اعتماد در آینده موجب بروز مشکلاتی جبران‌ناپذیر زیادی خواهد شد. درنتیجه، حتی اگر اجاره‌نامه‌ای را با افراد نزدیک و آشنای (فامیل و دوستان) خود می‌بندید، آن را به‌ صورت قانونی پیگیری کنید و در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید تا در آینده به هر دلیلی دچار مشکل و ضرر و زیان نشوید.

        قرارداد اجاره واحد مسکونی را اجاره‌نامه می‌نامند که این قرارداد بین صاحب‌ملک (موجر) و اجاره‌کننده (مستأجر) بسته می‌شود و رابطه موجر و مستأجر را به‌ صورت قانونی مشخص می‌کند. اجاره‌نامه درواقع تعهدی است که طرفین به یکدیگر می‌دهند تا در صورت بروز اختلافات به آن مراجعه کنند و همه وظایف خود را به‌ درستی انجام دهند.

        • مدت اجاره باید معین باشد در غیراینصورت اجاره باطل است.
        • لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
        • اگر بعد از قرارداد معلوم شود عین مستاجره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد.
        • موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری ایجاد نماید مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.
        • تعمیرات و مجموع مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که در اجاره خلاف آن قید شود.
        • مستاجر باید در زمانهای تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و رسید بگیرد.
        • عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود.
        • - پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
        • اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و … از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه مستاجره است.
        • اگر بعد از پایان مدت اجاره موجر مبلغی رهن (پول پیش)را به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه باید بکند؟

          مبلغی را که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می‌گذارد، رهن نامیده می‌شود و تضمینی است از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده شده و این مبلغ به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می‌شود و قانوناُ هر زمانی که مستاجر ‌آن را درخواست ‌کند، حق دریافت مبلغ داده‌شده را دارد.اما در قرارداد اجاره شرط می‌شود تا پایان مدت رهن و اجاره، مستاجر حق مطالبه وجه داده‌شده را ندارد. در ضمن به صورت عرفی نیز چنین است که مستاجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه‌ مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته اسـت، ندارد؛

          مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، تخلیه ملک رهن یا اجاره داده شده هم‌زمان با دریافت مبلغی که به عنوان رهن نزد موجر است، صورت می‌گیرد. اگر به هر دلیلی موجر دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی و مستاجر در مطالبه حقوق خود به مشکلاتی برخورد کند می‌تواند از طریق مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد، با مراجعه به شورای حل اختلاف و اگر مبلغ رهن بیش از پنج میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی مراجعه کند؛ زیرا به دلیل بالا بودن مبلغ باید قبل زمان صدور حکم از طریق توقیف اموال بلامعارض موجر، طلب خود را بگیرد. از لحاظ قانونی وقتی قرارداد اجاره تمام شود مستاجر هیچ حق و حقوقی در ماندن در ملک مذکوره را ندارد و حتی در صورت پس نگرفتن مبلغ رهن، باید اقدام به تخلیه ملک کند. مستاجر مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، می‌تواند پس از اتمام مدت اجاره‌نامه از طریق مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست دریافت کند. بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، بعد از اتمام عقد قرارداد اجاره مستاجر مکلف به تخلیه ملک بوده و از طریق تقدیم دادخواست، دادگاه حکم صادر می‌کند.

          جمع بندی مقاله

          باتوجه به اوضاع اقتصادی کشور و نوسانات و قیمت های سرسام آور ملک، بسیاری از افراد توانایی خرید آپارتمان را ندارند و مجبور به رهن و اجاره شده اند. سایت با املاک سعی برآن داشته تا اطلاعات ضروری و مورد نیازی که هر فرد باید در زمان انجام معاملات رهن و اجاره بداند مانند مزایا و معایب رهن و اجاره ، نحوه محاسبه کمسیون مشاورین املاک ، نکات مهم در اجاره نامه ها، و بسیاری از مسائلی که ممکن است برای هر مستاجر یا موجری پیش بیاید را در اختیار شما دوستان عزیز قرار دهد. باتشکر از همراهی شما.